Unternehmeredition: Herr Dippold, was hat Sie bewogen, das Unternehmen 1995 zu gründen? Was unterscheidet Sie von anderen Anbietern geschlossener Immobilienfonds?
Dippold: Wir hatten seit 1984 Finanzkonzepte für gehobene Privatkunden entwickelt. Die Immobilie als Kapitalanlage war dabei schon immer ein entscheidender Baustein, egal ob als Direktinvestition oder als Immobilienbeteiligung. Bei geschlossenen Immobilienfonds gab es dann im Laufe der Jahre immer wieder Abweichungen der realen Ergebnisse von den geplanten. 1995 haben wir die Entscheidung getroffen, das Thema in die eigene Hand zu nehmen und etwas anders anzugehen als der Markt, um solche Abweichungen im Sinne der Investoren zu vermeiden. In den Anfangsjahren wurden unsere Fonds exklusiv über unser eigenes Financial Planner Team angeboten, erst ab 2007 haben wir Project für den Markt geöffnet.
Im Gegensatz zum klassischen Immobilienfonds konzentrieren wir uns auf die rentablen Phasen der Immobilie: Neubau und Sanierung. Damit erreichen wir kurze Haltezeiten der Objekte im Fonds und vermeiden die üblichen Langfristrisiken wie Nachvermietung, Verwaltung und Revitalisierung. Zwei Besonderheiten kennzeichnen spezifisch unser Unternehmen: Wir arbeiten ausschließlich mit Eigenkapital und verzichten auf Fremdfinanzierung auf allen Ebenen. Unsere Investoren sind so durch die schuldenfreien Grundbücher unserer Objekte maximal abgesichert. Und – wir verkaufen die Wohnobjekte aufgeteilt auf einzelne Wohnungen durch Verkaufsteams vor Ort frühzeitig und direkt an den Eigennutzer. So realisieren wir die seltene Verbindung von Stabilität und Rendite, egal wie sich der Immobilienmarkt entwickelt.
Unternehmeredition: Wie haben sich Umsatz und Gewinn 2011 entwickelt, wie ist Ihr Ausblick für dieses Jahr?
Dippold: Umsatz und Gewinn sind im letzten Jahr um etwa 30% gestiegen, in diesem Jahr liegen wir bis jetzt bei einer Steigerung von 20%, aber das Jahresendgeschäft hat ja gerade erst begonnen.
Unternehmeredition: Welche weitere Wachstumsstrategie verfolgen Sie?
Dippold: Wir sind gut auf die im kommenden Jahr anstehende neue Regulierung der geschlossenen Fonds vorbereitet und sind daher sicher, dass wir durch unsere Sonderstellung auch in den darauffolgenden Jahren jeweils zweistellige Wachstumsraten realisieren. Hierfür haben wir unsere bisherigen Immobilienstandorte Berlin und Nürnberg um drei weitere Metropolregionen erweitert. Wir sind seit gut einem Jahr auch in Hamburg, München und inzwischen auch in Frankfurt am Main aktiv. Wir bauen aktuell den Vertrieb für den Bereich der Immobilieninvestments regional und im Bereich der Produktkonzepte aus, ohne unsere Kernkompetenz in der Immobilienentwicklung zu verlassen.
Unternehmeredition: Geschlossene Immobilienfonds sorgen immer wieder für Negativschlagzeilen in der Presse. Wie kann der Anleger zwischen seriösen Anbietern und schwarzen Schafen unterscheiden?
Dippold: Als Anleger würde ich auf die folgenden drei Punkte Wert legen: Erstens, beherrscht der Anbieter tatsächlich die Geschäftsstrategie, an der ich als Investor verdienen möchte? Wie weit und seit wann konzentriert sich dieses Emissionshaus auf genau dieses Geschäftssegment? Oder ist der Anbieter in verschiedenen Assetklassen und Geschäftsstrategien aktiv und kauft sich die jeweilige Kompetenz nur ein? Zweitens, welche Historie kann der Anbieter nachweisen? Hat er in dieser Anlageklasse bereits nachweisbare Erfahrungen und Gewinne erzielt? Über eine längere Zeit und auch in der Höhe, wie er sie laut Emissionsprospekt erwartet? Als Drittes sollte jeder mit seinem eigenen Unternehmerverstand die Anlagestrategie reflektieren, ob sie und ihre Exit-Situation für ihn tatsächlich nachvollziehbar sind. Und das nicht nur in guten Marktphasen, sondern auch, wenn sich der betroffene Markt schwierig entwickelt. Kann ich für mich als Unternehmer nicht schlüssig nachvollziehen, wie die erwarteten Gewinne entstehen, würde ich die Finger von der Anlage lassen.
Unternehmeredition: Infolge der Eurokrise und volatiler Aktienmärkte investieren immer mehr Anleger in deutsche Immobilien. Gibt es bereits Überhitzungserscheinungen? Besteht die Gefahr, dass hier eine neue Blase entsteht?
Dippold: Durch die aktuelle Marktentwicklung kaufen nicht nur Deutsche, sondern auch Investoren aus dem Ausland verstärkt Wohnimmobilien im Land. In den letzten zwei Jahren sind in den großen Metropolen die Preise für Wohnungen deutlich gestiegen. Eine Blase sehen wir dennoch nicht. Im Gegenteil – wir rechnen in den fünf Metropolregionen, in denen wir investieren, mit weiteren Preissteigerungen für die kommenden Jahre. In Berlin, Frankfurt und Nürnberg stärker als in Hamburg und München.
Unternehmeredition: Die neue AIFM-Regelung der EU soll 2013 in nationales Recht umgesetzt werden. Welche Auswirkungen wird dies auf geschlossene Immobilienfonds generell und speziell auf Ihr Unternehmen haben?
Dippold: Die neue AIFM-Regelung wird die Branche nachhaltig verändern. Wir erwarten noch Korrekturen in einigen Regelungen, die bisher weder Praxis noch den angestrebten Anlegerschutz berücksichtigen. So kann es nicht sein, dass durch die Regulierung die seit Jahren laufenden Fonds, wenn diese weiter investieren, künftig mit völlig anderen Voraussetzungen belegt werden. Hier würden den Fonds entgegen der bisherigen Kalkulation und Genehmigung deutlich höhere Kosten aufgelegt und somit vielen Anlegern Perspektiven genommen werden. Hier muss der Gesetzgeber mit einer Klagewelle rechnen. Der Bereich der geschlossenen Fonds ist nicht nur wichtiger Innovationsmotor und entscheidendes Standbein für die deutsche Wirtschaft. Dieses Anlagesegment bietet dem Investor die Möglichkeiten, sich an genau den Sachwerten zu beteiligen, die im aktuellen Zins- und Krisenumfeld besonders gefragt sind. Der Markt in diesem Segment, insbesondere im Bereich der Immobilien, wird sich künftig vergrößern. Die Regelung wird einen höheren Anspruch an die Emissionshäuser anlegen, was wir begrüßen. Somit wird ein Teil der Anbieter den Markt verlassen und die Eintrittsbarrieren für neue Marktteilnehmer werden künftig nur noch schwer zu meistern sein. Für unser Haus bedeuten die Anforderungen zwar steigende Kosten, aber mittelfristig mehr Perspektiven. Die Produkte werden auch in schwierigen Marktsituationen stabiler, beispielsweise wenn der Finanzierungshebel in der Anlage begrenzt wird. Allerdings werden Anbieter und Kunden die künftig einhergehenden höheren Kosten tragen müssen. So kostengünstig wie heute wird der Anleger ab Mitte 2013 in diesem Bereich nicht mehr zeichnen können.
Unternehmeredition: Herr Dippold, vielen Dank für das Gespräch!
Das Interview führte Markus Hofelich.
markus.hofelich@unternehmeredition.de
Zur Person: Wolfgang Dippold
Wolfgang Dippold ist geschäftsführender Gesellschafter und Gründer der PB Project Beteiligungen GmbH (www.project-investment.de). Die Project Investment Gruppe besteht aus vier Unternehmen, die für die Entwicklung und Verwaltung von Immobilieninvestments, Marketing, Vertrieb, Zielfondsmanagement sowie die Investorenbetreuung zuständig sind.
Markus Hofelich ist Gastautor.
